Os FIIs continuam atrativos com a alta da SELIC?

A elevação da Taxa Selic para 13,75% na última reunião do Copom (Comitê de Política Monetária) tem deixado muitos investidores em dúvida, sem saber se os Fundos Imobiliários continuam sendo uma opção interessante de investimento. Para fazer escolhas que estejam em linha com suas metas, é importante você ler até o final e entender como a taxa Selic influencia a rentabilidade e a valorização desses fundos.

Por Professor Mira!

Os fundos imobiliários são uma excelente fonte de renda passiva, pois pagam mensalmente dividendos isentos de Imposto de Renda. Ter parte de sua carteira de investimentos em FII é sempre recomendável. Além disso, a valorização das cotas no longo prazo irá ajudar você a multiplicar patrimônio com um tipo de renda variável de baixa volatilidade.

Se você pretende ter FIIs em sua carteira, lembre que, assim como quaisquer outros ativos, a escolha deve estar atrelada aos seus objetivos de curto, médio e longo prazo.

Digo isso porque os movimentos econômicos são cíclicos e, considerando que investimentos em FII são para médio e longo prazo, é bastante provável que ao longo de sua jornada investindo neste tipo de ativo, você encontre períodos de alta e de baixa da taxa de juros. 

É importante você entender isso, pois se a sua montagem de carteira for balanceada e levar em conta o prazo em que pretende usar o dinheiro versus a rentabilidade média dos ativos escolhidos, você não irá realocar todas as suas aplicações a cada mudança de ciclo econômico. 

“Mas, afinal, Mira, é pra investir em FII neste momento?”

O atual cenário de Selic em alta traz oportunidades interessantes nos fundos imobiliários. 

O Boletim Focus, que é o relatório semanal publicado pelo Banco Central com as estimativas do mercado, apontou para uma Selic de 13,75% até o final de 2022 e de 11% em 2023, ou seja, a expectativa é de que a Selic chegou ao ponto máximo e daqui pra frente ela vá cair, trazendo pra baixo a rentabilidade da renda fixa. Por isso não temos visto títulos pré fixados de renda fixa com as taxas altas que víamos semana atrás.

Claro que isso é apenas uma expectativa, então pode haver pequenas variações para cima ou para baixo. Entretanto, o consenso do mercado é que ainda seguiremos com Selic de dois dígitos ao longo de 2023, porém menor que a atual.

O impacto da Selic nos FIIs

Neste cenário, os fundos imobiliários de recebíveis, também conhecidos como fundos de papel, que tenham carteiras atreladas à taxa Selic ou ao CDI devem seguir pagando dividendos bem interessantes, já os fundos de papel com carteiras atreladas ao IPCA vão ter seus dividendos reduzidos, acompanhando a queda da inflação, e isso faz com que suas cotas desvalorizem.

Por outro lado, os fundos imobiliários de imóveis (fundos de tijolo) ainda sentem o efeito das taxas de juros altas, pois os investidores passaram a exigir retorno maior para investir nesses fundos, uma vez que a renda fixa vinha oferecendo taxas de juros muito elevadas durante todo o ciclo de alta da Selic. 

Isso faz com que fundos de tijolo estejam mais baratos, o que também significa boas oportunidades, afinal, com menos dinheiro você consegue adquirir uma quantidade maior de cotas e, quando o ciclo se inverter por completo, irá ganhar mais com a valorização delas. 

Estamos chegando ao fim do ciclo de alta da taxa Selic, com isso, as taxas de juros da renda fixa começarão a cair e o FIIs de tijolo vão começar a se recuperar.

Percebe que tanto os FIIs de papel quanto os de tijolo têm atrativos específicos neste momento de alta da Selic? Cada um deles por motivos diferentes, ligados às suas características. 

Qual tipo de FII é melhor neste momento? 

Na minha avaliação, é interessante ter ambos na carteira, mas definindo a proporção de cada tipo, de acordo com o prazo que pretende manter a aplicação no fundo e a meta financeira para o dinheiro alocado. Eu, dentro das minhas necessidades e expectativas de retorno, estou redistribuindo minha carteira pra ter 70% de tijolo e 30% de papel.

Diversificação: sua melhor amiga 

Quando a Selic está em alta, as cotas dos fundos imobiliários não sobem muito. São vários os motivos e, entre eles, está o fato de muitos investidores migrarem para a renda fixa, atraídos por alta rentabilidade com menor risco. 

Contudo, a inflação está começando a ceder e não vai se manter em dois dígitos. Dessa forma, a expectativa do mercado é de que a taxa Selic comece a cair em breve, acompanhando o ciclo da inflação.

Essa perspectiva já se mostra nos juros futuros da renda fixa. Assim, vários FIIs de recebíveis que investem em títulos de renda fixa atrelados à Selic refletem isso no preço menor de suas cotas e os rendimentos pagos por esses FIIs ficam proporcionalmente maiores. 

Por outro lado, com os juros futuros caindo, os investidores tendem a buscar na renda variável rentabilidades mais altas, promovendo, assim, o início de um novo ciclo de valorização de vários fundos imobiliários. 

Os fundos de tijolo, que ainda estão muito baratos neste momento, tornam-se, portanto, grandes oportunidades para quem visa multiplicar patrimônio com a valorização das cotas. 

Até aqui, você já entendeu que a diversificação da carteira continua sendo sua melhor estratégia e que mesmo a parte de sua alocação que esteja em fundos imobiliários também requer diversificação entre FIIs de papel e de tijolo, de acordo com seus objetivos. 

Uma última recomendação: leia os relatórios gerenciais dos fundos em que pretende investir. Isso é fundamental para entender em que tipo de ativos de papel ou de tijolo o fundo está investindo, qual a proporção e quais os riscos. Dessa forma, você fará escolhas mais adequadas às suas necessidades. 

Se você deseja aprender como investir em fundos imobiliários e obter renda passiva, participe da Oficina FIIs que eu vou realizar gratuitamente nos dias 23, 25 e 28 de agosto. 

Nesta oficina, eu vou mostrar todas as vantagens de investir em fundos imobiliários e explicar como aproveitar as oportunidades, investindo de forma segura para construir patrimônio e viver de renda. 

Garanta sua vaga, eu espero você!
Um abraço,
Professor Mira